XX房地产开发有限公司税务管理制度
第一章 总则
第一条 目的与依据
为规范公司税务行为，加强税务管理，有效防范和控制税务风险，降低税务成本，保障公司合法经营和资产安全，依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等国家相关法律法规及公司内部管理制度，特制定本制度。
第二条 适用范围
本制度适用于公司总部及所有下属项目公司、分支机构（以下统称“各单位”）的税务活动，公司全体员工均有遵守本制度的义务。
第三条 基本原则
- 合法性原则：一切税务活动必须严格遵守国家税收法律法规，依法纳税，诚信纳税。
- 风险导向原则：以识别、评估和应对税务风险为核心，建立有效的税务风险控制机制。
- 成本效益原则：在合法合规的前提下，通过合理的税务筹划，优化税负，创造税务价值。
- 权责明确原则：明确各部门在税务管理中的职责与权限，确保税务管理工作有序、高效进行。
- 信息保密原则：严格遵守保密规定，对涉税信息及资料进行妥善保管，防止泄露。
第二章 组织机构与职责分工
第四条 税务管理决策机构
公司总经理办公会是税务管理的最高决策机构，负责审批重大税务筹划方案、审批重大税务风险应对策略、决定税务事项的调整等。
第五条 税务管理执行部门
公司财务部是税务管理的归口执行部门，是公司税务工作的核心，其主要职责包括：
- 负责国家税收政策、法规的收集、整理、解读和内部宣贯。
- 组织和指导各单位的日常税务核算、申报、缴纳工作。
- 负责制定和实施公司整体税务筹划方案。
- 负责发票的统一管理、领购、开具、认证和保管。
- 组织或参与税务自查、税务稽查应对工作。
- 建立和维护税务管理档案。
- 负责与税务机关的日常沟通、协调和关系维护。
- 对各单位税务工作进行监督、检查和考核。
第六条 业务部门职责
- 开发部/项目部：
- 负责提供项目立项、规划、土地获取、拆迁补偿等全过程的真实、准确、完整的合同、协议及付款凭证。
- 及时提供项目开发进度、成本发生情况等信息。
- 负责合作开发、项目转让等重大事项的前期税务沟通。
- 采购部/成本部：
- 负责提供所有采购合同、供应商信息、发票等资料，确保取得合规的增值税抵扣凭证。
- 在合同签订环节,应考虑税务影响，并征求财务部意见。
- 销售部/营销部：
- 负责提供销售合同、认购书、客户信息、房款收据、银行回单等所有销售环节的原始资料。
- 及时、准确地录入销售台账，确保销售数据与财务数据一致。
- 负责客户按揭贷款、退房、换房等特殊业务的及时沟通与处理。
- 人力资源部：
- 负责提供员工薪酬、社保、公积金、奖金、股权激励等涉税信息。
- 履行个人所得税的代扣代缴义务。
第三章 主要税种管理
第七条 增值税管理
- 纳税人身份：根据公司年应税销售额，正确选择一般纳税人或小规模纳税人身份，并进行相应的税务处理。
- 销项税额管理：
- 销售不动产、转让土地使用权等业务，按照适用的税率（或征收率）准确计算销项税额。
- 视同销售行为（如将开发产品用于职工福利、捐赠、投资等）需按规定计算销项税额。
- 确保销售合同、发票、收款记录“三单一致”，避免税务风险。
- 进项税额管理：
- 采购业务必须取得合法有效的增值税抵扣凭证（增值税专用发票）。
- 严格执行发票认证或勾选确认流程,在规定时限内完成抵扣。
- 对用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产，其进项税额不得抵扣。
- 预缴与申报：
- 预售阶段,按照取得的预收款项，在规定期限内预缴增值税。
- 项目达到纳税义务发生时间点后,及时进行增值税的清算和申报。
第八条 企业所得税管理
- 收入确认：
- 严格按照权责发生制原则确认收入,对于房地产销售，在满足收入确认条件（产权转移、取得收款证据、成本能够可靠计量）时，确认收入的实现。
- 正确处理租金收入、利息收入、资产转让收益等其他收入。
- 成本费用扣除：
- 成本归集：严格按照会计准则和税法规定，归集和分配土地成本、建安成本、基础设施费、开发间接费用等开发产品成本。
- 费用列支：确保各项费用（如管理费用、销售费用、财务费用）的真实性、合法性和相关性，取得合规票据。
- 预提费用：对于尚未取得发票但已实际发生的成本费用（如质保金），在符合税法规定的条件下，可以按规定进行预提并在汇算清缴前取得发票。
- 资产税务处理：
- 固定资产、无形资产按照税法规定的最低年限和方法计提折旧和摊销。
- 资产盘亏、毁损、报废等损失，应履行申报程序，并准备相关证明材料。
- 税收优惠：
积极研究并申请适用的税收优惠政策,如高新技术企业优惠、研发费用加计扣除、安置残疾人员工资加计扣除等。
第九条 土地增值税管理
- 清算单位：合理确定清算项目，以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
- 收入确认：与增值税收入确认原则基本一致，包括货币收入、实物收入和其他收入。
- 扣除项目：
- 准确归集并取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等合法有效凭证。
- 严格审核扣除项目,特别是加计扣除（20%）的适用条件。
- 清算申报：
- 项目达到清算条件（如全部竣工销售或销售比例达到85%）后，应及时向税务机关申请土地增值税清算。
- 清算过程复杂,应聘请专业的税务师事务所协助，准备详尽的清算资料。
第十条 房产税与城镇土地使用税管理
- 纳税义务发生时间：自房产交付使用之次月起或自取得土地使用权的次月起缴纳。
- 计税依据：
- 房产税从价计征（房产原值一次减除10%-30%）或从租计征（租金收入）。
- 土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据。
- 免税政策：正确理解和适用开发期间自用、出租房产的免税政策。
第十一条 印花税管理
- 合同贴花：对购销合同、借款合同、财产租赁合同、产权转移书据等应税凭证，及时、足额贴花或申报缴纳。
- 账簿贴花：记载资金的账簿按实收资本与资本公积合计金额贴花。
第十二条 其他税费管理
包括契税（在取得土地时缴纳）、城建税及教育费附加（随增值税缴纳）、个人所得税（代扣代缴）等，均应按税法规定及时、准确申报缴纳。
第四章 税务风险控制
第十三条 税务风险识别
定期或不定期开展税务风险评估，识别在发票管理、成本扣除、收入确认、关联交易、税收优惠等方面存在的潜在风险点。
第十四条 税务风险应对
- 日常风险控制：通过完善内控流程、加强部门间沟通、强化员工培训等方式，在日常工作中预防风险发生。
- 税务自查：每年至少组织一次全面的税务自查，发现问题及时整改。
- 稽查应对：
- 接到税务机关检查通知后,应立即成立专项应对小组。
- 积极配合检查,按要求提供真实、完整的资料。
- 对税务机关提出的问题,有理有据地进行陈述和申辩。
- 如涉及补税、罚款，应按规定及时处理，并分析原因，完善内控。
第五章 税务筹划
第十五条 筹划原则
税务筹划必须在合法合规的前提下进行，以不损害公司整体利益和商业实质为前提，严禁通过虚开发票、阴阳合同等非法手段进行所谓的“筹划”。
第十六条 筹划内容
- 公司设立阶段：根据项目情况，选择合适的组织形式（如子公司、分公司）。
- 项目开发阶段：
- 合理安排开发节奏和销售节奏,利用预缴与清算的时间差进行资金筹划。
- 在采购环节,选择综合税负较低的供应商。
- 合理利用“甲供材”模式进行税务安排。
- 资产持有与处置阶段：对出租物业、闲置资产等进行税务优化。
- 利用税收优惠政策：深入研究并积极申请各项税收优惠。
第六章 税务档案管理
第十七条 档案范围
税务档案包括但不限于：税务登记证、纳税申报表、财务报表、税收优惠备案资料、税务审计报告、税务稽查文书、各类合同协议、发票存根联与抵扣联、完税凭证等。
第十八条 档案管理
- 财务部应指定专人负责税务档案的收集、整理、归档和保管。
- 税务档案应按照“一户一档”或“一项目一档”的原则进行分类管理，做到有序存放，便于查阅。
- 税务档案的保管期限应符合会计档案管理和税法的规定,重要档案应长期保存。
第七章 附则
第十九条 制度解释
本制度由公司财务部负责解释。
第二十条 制度修订
本制度将根据国家税收政策的变化和公司经营发展的需要进行修订，修订程序由财务部发起，报总经理办公会审批。
第二十一条 生效日期
本制度自发布之日起正式施行。
附件（可根据需要增减）：
- 《发票管理细则》
- 《税务申报工作流程》
- 《税务自查清单》
- 《重大税务事项报告审批单》
