房产税是一个地方税种，其征收管理主要依据《中华人民共和国房产税暂行条例》以及由国家税务总局和各地税务局发布的相关文件、公告和解读，以下内容将综合这些核心规定,为您进行详细说明。
房产税概述
房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税，其目的是加强房产管理，提高房产使用效率，调节财产收入,并为地方财政收入提供稳定来源。
纳税人
房产税的纳税义务人是房产的产权所有人,具体包括以下几种情况：
- 产权所有人：拥有房产所有权的单位和个人。
- 经营管理单位：产权所有人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产的代管人或使用人缴纳。
- 承典人：产权出典的，由承典人缴纳。（出典是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内交给他人使用而取得资金的一种融资行为）。
- 代管人或使用人：无租使用其他单位房产的，由使用人代为缴纳。
征税对象和征税范围
征税对象
房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
不包括：
- 与房屋不可分割的各种附属设备（如暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备）通常应计入房产原值。
- 独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱、室外游泳池、变电所、暖房、围墙等，不属于房产,不征房产税。
征税范围
房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区。
- 城市：指国务院批准设立的市。
- 县城：指县人民政府所在地的城镇。
- 建制镇：指由省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。
- 工矿区：指工商业比较发达、人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地，具体开征地区由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
特别注意：农村的房产（除农业生产用房外）暂不征收房产税。
计税依据和税率
房产税的计税依据分为两种情况,对应两种税率。
从价计征（按房产余值）
- 计税依据：房产原值一次减除10%至30%后的余值，具体减除比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
- 房产原值：指纳税人按照会计制度规定，在“固定资产”科目中记载的房屋原价。
- 配套设施”的特别规定：纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加其房屋的原值，对于与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计价的配套设施（如中央空调、消防设施、智能化系统等），应计入房产原值,一并征税。
- 税率：2%
从租计征（按租金收入）
- 计税依据：房产出租的，以房产租金收入为计税依据。
- 租金收入：包括货币收入、实物收入和其他形式的收入。
- 税率：12%
- 优惠税率：自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，可暂按4%的税率征收房产税。
应纳税额计算
从价计征
应纳税额 = 房产原值 × (1 - 地方规定的扣除比例) × 1.2%
示例：
某企业拥有一幢办公楼，房产原值为5000万元，当地政府规定的房产税扣除比例为30%。
该企业应纳房产税 = 5000万 × (1 - 30%) × 1.2% = 5000万 × 70% × 1.2% = 42万元。
从租计征
应纳税额 = 租金收入 × 12% (或4%)
示例：
某公司将一间商铺出租，月租金为2万元。
该公司应纳房产税 = 20000元/月 × 12个月 × 12% = 28800元/年。
税收优惠政策（减免税规定）
房产税有很多优惠政策,以下为常见的几类：
- 国家机关、人民团体、军队自用的房产：免征房产税。
- 由国家财政部门拨付事业经费的单位（如学校、医院、博物馆、图书馆等）自用的房产：免征房产税。
- 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产：免征房产税，但附设的营业单位（如餐厅、茶社、照相馆等）所使用的房产,应征税。
- 个人所有非营业用的房产：免征房产税（即个人自住房不交房产税）。
- 经财政部批准免税的其他房产：
- 毁损不堪居住的房屋和危险房屋：经有关部门鉴定，在停止使用后,可免征房产税。
- 微利、亏损企业：可由地方税务机关根据实际情况,酌情给予定期减征或免征房产税。
- 企业停产、撤销后：原有闲置不用的房产，可暂免征收房产税，但转给其他征税单位或恢复生产时,应照章征税。
- 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房：自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。
- 廉租住房、公共租赁住房：免征房产税。
纳税义务发生时间
- 纳税人将原有房产用于生产经营：从生产经营之月起,缴纳房产税。
- 自行新建房屋用于生产经营：从建成之次月起,缴纳房产税。
- 委托施工企业建设的房屋：从办理验收手续之次月起，缴纳房产税，对于在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起缴纳房产税。
- 出租、出借房产：从交付出租、出借房产的当月起,缴纳房产税。
- 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房：自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。
纳税期限和纳税地点
纳税期限
房产税按年计算，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定,一般是按季或按半年缴纳。
纳税地点
房产税在房产所在地缴纳，纳税人有多处房产,应分别向房产所在地的税务机关缴纳。
申报与缴纳
纳税人应按照主管税务机关的要求，在规定期限内，通过电子税务局或办税服务厅进行纳税申报，并缴纳税款，申报时需填写《房产税纳税申报表》，并提供房产原值证明、租赁合同等相关资料。
特别注意事项
- 无租使用他人房产：无租使用其他单位房产的，由使用人按照房产余值代为缴纳房产税。
- 融资租赁房产：对融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起，依照房产余值缴纳房产税，合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
- 房产原值的确认：纳税人未按规定记载房产原值，或房产原值明显不合理的，税务机关有权重新评估其房产原值,并据以征税。
国家税务总局关于房产税的规定是一个系统性的框架，核心在于明确纳税人、界定征税范围、选择计税依据、适用正确税率，并利用好优惠政策，由于房产税是地方税，各省市在扣除比例、具体减免政策、纳税期限等方面可能会有细微差别，在进行税务处理时，务必同时关注国家税务总局的统一规定和所在地方税务局的具体实施细则。
如果您有具体的业务场景，建议直接咨询当地主管税务机关或专业税务顾问,以获得最准确的指导。
