税务2025 76号文核心变化有哪些？

文件出台背景与核心目的

背景： 2025年5月1日，营业税改征增值税（简称“营改增”）全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业被纳入试点，这标志着中国自1994年分税制改革以来，最重要的税制改革进入了收官阶段。

在如此大规模的税制转换过程中,新政策与旧制度、不同行业之间、不同业务模式之间，必然会出现一些交叉地带和模糊地带，导致基层税务机关和纳税人在理解和执行上产生困惑。

• 一个合同里既有建筑服务,又有材料销售，怎么交税？
• 房地产企业老项目（营业税项目）和新项目（增值税项目）如何界定和开票？
• 酒店式公寓、长租公寓等新型业务，其进项税额如何抵扣？
• 跨县（市、区）提供建筑服务，如何预缴和申报？

核心目的： 76号公告的核心目的就是“打补丁、定细则、明标准”，为这些具体问题提供统一、明确的操作指引，消除政策执行中的不确定性，保障“营改增”的顺利落地。

文件核心内容解读

76号公告共包含13条,我们挑选其中最重要、最核心的几条进行详细解读。

解读1：混合销售”与“兼营”的界定与处理（第1、2条）

这是76号公告最核心、影响最大的条款之一，解决了长期以来困扰企业的“一项业务涉及多个税率”的难题。

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  （图片来源网络，侵删）
  • 第1条： 纳税人的经营活动既涉及货物又涉及服务，为混合销售，从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售，按照销售服务缴纳增值税。
  • 第2条： 纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。

• 通俗理解与举例：

  • 混合销售（一项业务，两个税率）： 强调“一项经营活动”，想象一个场景：你开了一家装修公司，跟客户签了一个“全包”合同，不仅提供设计、施工（服务），还从自己仓库里拉走一批地板、瓷砖卖给客户（货物），这项“装修”业务是核心，货物和服务是紧密捆绑、不可分割的。

    • 如果这家公司是建材销售店转型的： 那么它属于“从事货物销售”，整个混合销售就按销售货物（17%，当时税率）交税。
    • 如果这家公司是纯设计公司转型的： 那么它属于“其他单位”，整个混合销售就按销售服务（6%）交税。
    • 关键点： 判断标准是纳税人的主营业务，而不是合同里哪个金额大。

  • 兼营（多项业务，各自独立）： 强调“多项独立的经营活动”，还是这家装修公司，它除了装修业务，还单独开了一个设计工作室，专门接一些不施工的设计项目，这就是兼营，装修业务（6%）和设计业务（6%）可能税率一样，但如果它还卖建材（17%），那么就必须把卖建材的收入、装修设计的收入分开核算，否则税务局可能要求你从高适用税率。

• 政策影响：

  • 正面影响： 提供了清晰、统一的判断标准，避免了企业在处理混合销售业务时的税务风险和争议。
  • 企业应对： 企业需要重新审视自身的业务模式，特别是那些提供“一站式”解决方案的企业，要明确自己的主营业务属性，以便正确适用税率，必须建立完善的财务核算体系，清晰区分不同类型的收入。

解读2：关于房地产开发企业“老项目”的界定（第3条）

• 房地产开发企业中的一般纳税人，在2025年4月30日前取得《建筑工程施工许可证》的，或在4月30日前已签订建筑工程承包合同的，或在4月30日前为建筑工程项目立项的，都属于“老项目”，可以选择适用简易计税方法（按5%的征收率计税）。

• 通俗理解与举例：

  • 这个条款给了房地产企业一个“过渡期选择权”，一个项目如果在2025年4月30日之前已经“开工”（以施工许可证、合同或立项三者中最早的时间点为准），那么它就被视为“老项目”。
  • 老项目的优势： 选择简易计税，可以全额缴纳增值税，且不得抵扣进项税额，这在当时对于很多老项目来说，因为无法取得足额的增值税专用发票进行抵扣，选择简易计税反而税负更低、更划算。
  • 举例： 某房企2025年3月取得施工许可证，销售一个楼盘，销售额1亿元，选择简易计税，应交增值税 = 1亿 / (1+5%) 5% ≈ 476.19万元，如果选择一般计税，假设能抵扣的进项税只有300万元，那么应交增值税 = 1亿 / (1+11%) 11% - 300万 ≈ 691万 - 300万 = 391万，在这个例子中，简易计税更优。

• 政策影响：

  这是房地产企业“营改增”初期最重要的政策之一，直接关系到企业的税负水平和现金流，企业需要根据自身项目情况，在“老项目”和“新项目”之间做出最有利的税务筹划。

解读3：关于酒店式公寓等不动产进项税抵扣（第4条）

• 单位购进的不动产，以及房地产开发企业销售自行开发的不动产，其进项税额应分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

• 通俗理解与举例：

  • 这条政策是为了平衡财政收入和纳税人负担,不动产价值高，一次性抵扣会对当期造成巨大冲击，因此采用分2年抵扣的方式。
  • 适用范围： 不仅包括企业自用的办公楼、厂房，也包括企业购买的用于出租的公寓、商铺等，76号公告明确了这一点，解决了当时对“酒店式公寓”、“长租公寓”等新型业态能否以及如何抵扣的疑问。
  • 举例： 某公司花1000万元购入一套公寓用于出租，取得了增值税专用发票，注明税额为90万元（假设税率9%），在购入当年的增值税申报中，可以抵扣 90万 60% = 54万元，剩余的 90万 40% = 36万元，可以在次年的申报期再抵扣。

• 政策影响：

  明确了不动产投资的税务处理规则,为企业投资不动产提供了清晰的指引，促进了不动产业的发展，企业在进行投资决策时，需要将进项税额分期抵扣的因素考虑在内。

解读4：关于跨县（市、区）提供建筑服务预缴（第6条）

• 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照工程进度或结算金额，在建筑服务发生地预缴增值税，回机构所在地申报。

• 通俗理解与举例：

  • 这条规范了建筑企业“异地施工”的税务流程，A省的建筑公司去B省承建一个项目，不能只在A省交税，也不能只在B省交税。
  • 流程：
    1. 预缴： 在B省的项目所在地，按照取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%或3%的预征率预缴增值税。
    2. 申报： 回到A省的公司注册地，进行增值税的纳税申报，将预缴的税款抵减掉。
  • 举例： A公司（一般纳税人）在B省施工，收到1000万工程款，支付给分包方C公司300万，A公司在B省应预缴增值税 = (1000万 - 300万) / (1+9%) * 2% ≈ 12.84万元，回到A省后，这1000万收入按9%计算销项税额（约82.57万元），再减去预缴的12.84万元，差额就是最终应补缴的税款。

• 政策影响：