公司转租房屋，税务咋处理？

核心原则：差额征税 vs. 全额征税

这是理解公司转租税务处理的关键。

• 差额征税：这是对转租业务最有利的政策，转租方可以扣除向原出租方支付的全部租金，就转租收入与支付的租金差额计算缴纳增值税。
  • 适用条件：必须取得原出租方开具的增值税发票（包括专用发票和普通发票），如果无法取得合规发票，则不能享受差额征税，只能就全额收入纳税。
• 全额征税：如果无法从原出租方取得合规的增值税发票，则转租方需要就转租的全部收入计算缴纳增值税。

各项税费详解

假设：

• 公司A（转租方）向原房东B租入一个商铺，月租金为 10万元。
• 公司A将其转租给公司C,月租金为 15万元。
• 本案例以“差额征税”为基础进行讲解，并会说明“全额征税”的差异点。

增值税

这是转租业务中最核心的税种。

• 纳税人身份：

  • 一般纳税人：
    • 差额征税：应税销售额 = 转租收入 - 支付的租金 = 15万 - 10万 = 5万元。
    • 适用税率：不动产租赁服务通常为 9%。
    • 应纳增值税 = 5万元 × 9% = 4500元。
    • 发票开具：公司A可以就差额后的4500元开具增值税发票给公司C，如果公司C是一般纳税人并需要抵扣，公司A应开具增值税专用发票，发票上“金额”为4500元 / (1+9%) ≈ 4128.44元，“税额”为4500元。
    • 进项税额：公司A从原房东B取得的租金发票，其注明的增值税额（10万 / (1+9%) × 9% ≈ 8256.88元）可以用于抵扣，但仅限于差额征税部分，在实际操作中，通过申报表进行差额计算，无需单独抵扣。
  • 小规模纳税人：
    • 差额征税：应税销售额 = 15万 - 10万 = 5万元。
    • 征收率：通常为 5%（2025年有阶段性优惠政策，见下文）。
    • 应纳增值税 = 5万元 × 5% = 2500元。
    • 发票开具：可以就差额后的2500元开具增值税发票。

• 重要优惠政策（截至2025年底，可能延续或调整）：

  • 小规模纳税人减免增值税：小规模纳税人月销售额未超过10万元（季度未超过30万元）的，免征增值税，即使超过，也有减按1%征收的优惠政策。
    • 如果公司A是小规模纳税人,其差额后的月销售额为5万元，则：
      • 优惠前：5万 × 5% = 2500元
      • 优惠后（按1%）：5万 × 1% = 500元
  • 一般纳税人不动产租赁进项加计抵减：提供不动产租赁服务的一般纳税人，可按规定计提10%的加计抵减额，抵减增值税应纳税额，这是一个额外的优惠。

附加税费

这部分是增值税的“影子”，根据实际缴纳的增值税计算。

• 城市维护建设税：增值税的 7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他地区）。
  • 示例：假设在市区，一般纳税人应交城建税 = 4500元 × 7% = 315元。
• 教育费附加：增值税的 3%。
  • 示例：4500元 × 3% = 135元。
• 地方教育附加：增值税的 2%。
  • 示例：4500元 × 2% = 90元。
• 合计：附加税费合计 = 增值税 × (7% + 3% + 2%) = 增值税 × 12%。
  • 示例：4500元 × 12% = 540元。

印花税

对转租合同和与原房东的租赁合同均需缴纳。

• 税目：“财产租赁合同”。
• 计税依据：合同上记载的租金总额（不是差额）。
• 税率：1%（千分之一）。
• 计算：
  • 与原房东B的合同：假设一年租金120万，应交印花税 = 120万 × 0.1% = 1200元。
  • 转租给公司C的合同：假设一年租金180万，应交印花税 = 180万 × 0.1% = 1800元。
• 注意：如果合同是先签后换，或者未约定金额，需要在签订时按5元/件贴花，结算时再按实际金额补税。

房产税

房产税的税务处理是转租业务中最复杂、最容易出错的地方。

• 核心规则：房产税的纳税义务人是产权所有人，转租方（公司A）不是产权人，因此原则上不需要缴纳房产税。
• 例外情况：如果转租合同中约定，转租方（公司A）需要承担房产税，并且实际也支付了这笔费用，那么这笔支付给产权人的房产税，可以作为转租方的成本，在计算企业所得税时扣除。
• 操作要点：
  1. 产权人（原房东B）：必须按规定自行申报并缴纳房产税，税基通常是房产原值的一定比例（如1.2%）或租金收入（12%）。
  2. 转租方（公司A）：在签订合同时，务必在合同中明确约定“房产税由出租方（原房东B）承担”或“由承租方（公司A）承担”，如果约定由A承担，A需要确保B能提供完税证明，以便A进行税务处理和所得税前扣除。
  • 绝大多数情况下，转租公司A不缴纳房产税，但要关注合同条款。

企业所得税

公司A转租产生的利润,需要并入企业应纳税所得额，缴纳企业所得税。

• 应纳税所得额计算：
  • 收入：转租收入（15万元/月）
  • 成本费用：
    1. 支付给原房东的租金（10万元/月）。
    2. 转租过程中发生的其他费用：如中介费、装修费、水电费、维修费、以及上面提到的附加税费、印花税等。
    3. （如约定）承担的房产税。
• 应纳税所得额 = 15万 - 10万 - 其他费用 - 附加税费 - 印花税 - ...
• 税率：通常为 25%，符合条件的小型微利企业等可享受优惠税率。
• 应纳企业所得税 = 应纳税所得额 × 25%。

总结与操作流程

第一步：签订合同，明确条款

• 与原房东签订租赁合同,确保能取得其开具的增值税发票。
• 在转租合同中明确约定房产税的承担方，避免未来纠纷。

第二步：取得合规发票

• 从原房东处取得租金发票,这是享受增值税差额征税的前提。

第三步：计算并申报缴纳各项税费

1. 增值税：根据纳税人身份和是否能取得发票，选择差额或全额方式计算，小规模纳税人注意享受最新优惠政策。
2. 附加税费：根据实际缴纳的增值税计算。
3. 印花税：分别就两份合同的租金总额按0.1%计算缴纳。
4. 房产税：一般情况下，转租方无需缴纳。
5. 企业所得税：将转租净收入（收入-成本-费用）并入企业利润总额，按规定税率缴纳。

第四步：账务处理

• 收到转租款：借：银行存款，贷：预收账款 / 其他业务收入
• 支付原房东租金：借：其他业务成本 / 预付账款，贷：银行存款
• 计提税费：借：税金及附加，贷：应交税费-应交城建税等
• 缴纳税费：借：应交税费，贷：银行存款

重要提醒

• 政策时效性：税收政策（尤其是小规模纳税人的优惠）可能会有变动，请务必在申报前查询国家税务总局或当地税务局的最新公告。
• 地方差异：某些附加税费税率或房产税的具体征收办法可能存在地方性差异，建议咨询当地主管税务机关。
• 合同管理：合同是税务处理的根本依据，务必严谨、清晰。
• 专业咨询：税务处理复杂，涉及金额较大，建议咨询专业的税务师或会计师，确保合规并优化税负。