国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，如房地产开发企业、非
房地产开发企业
- 销售新建商品房：房地产开发企业在项目开发完成后，将房产出售给购房者，需根据销售额和成本计算应纳税额缴纳土地增值税。
- 预售阶段：通常需要预缴一定比例的土地增值税，预缴比例一般在销售收入的2%至5%之间，待项目竣工结算后，再进行清算。
- 视同销售行为：将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，并据此计算应缴土地增值税。
非房地产开发企业
- 转让土地使用权或房产：如果因自身经营需求之外的原因转让土地使用权或房产，同样可能涉及土地增值税，例如制造业企业由于业务调整或搬迁，出售其拥有的土地及厂房；商业企业为了优化资产结构，处置闲置商业地产等。
- 特殊情况：如果转让的是自用房产，并且该房产不属于经营性资产，则通常不需要缴纳土地增值税，但如果转让的是用于商业目的的土地或房产，则需按规定缴纳土地增值税。
其他相关情况
- 转让在建工程：转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收土地增值税；转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，则按“销售不动产”税目征收土地增值税。
- 售后回租：单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益，此种情况下，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。
- 公共设施有偿转让：房地产开发企业开发建造的公共设施，如建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用，然后计算应缴土地增值税。
- 房地产评估增值发生权属转让：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。
- 房地产抵押典当拍卖抵债：对房地产的抵押（权属未变），在抵押期间不征收土地增值税；抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）的，应征收土地增值税。
- 资产收购：在资产收购中，被收购企业将房地产转让到收购企业中的，应按规定缴纳土地增值税。
- 以房地产投资联营：自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应按规定缴纳土地增值税。
相关问题与解答
问题1：土地增值税的税率是多少？如何计算应纳税额？
解答：土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比例不同，税率分别为30%、40%、50%、60%，应纳税额=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数，增值额=转让收入－扣除项目金额。
问题2：企业在进行土地或房产转让时，如何确定扣除项目金额？
解答：扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用、与转让房地产有关的税金等。
